Abuso edilizio: l’annullamento dell’ordine di demolizione travolge l’atto acquisitivo
Premessa
La sentenza n. 9340 del 27 novembre 2025 del Consiglio di Stato – Sezione II interviene su un tema di rilevante interesse pratico nel diritto urbanistico-edilizio, chiarendo i profili di impugnabilità dell’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale adottato ai sensi dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché il suo rapporto con l’ordinanza di demolizione presupposta.
Il quadro normativo: l’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001
L’art. 31 del Testo unico dell’edilizia disciplina le conseguenze sanzionatorie degli interventi edilizi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. La norma prevede, quale sanzione primaria, l’ingiunzione a demolire e, in caso di inottemperanza, l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale quale sanzione di secondo livello.
Natura giuridica dell’atto di acquisizione
Secondo il Consiglio di Stato:
- l’atto di acquisizione ha contenuto afflittivo, ma
- non richiede nuove valutazioni di interessi;
- è geneticamente e funzionalmente collegato all’ingiunzione a demolire.
Il provvedimento acquisitivo può infatti essere adottato solo se sia stato previamente emanato l’ordine di demolizione.
Il nesso di presupposizione necessaria
Il rapporto tra i due atti è qualificato come immediato, diretto e necessario:
- l’ordinanza di demolizione incide sulla formazione e sull’efficacia dell’atto acquisitivo;
- l’annullamento dell’atto presupposto determina la caducazione automatica dell’atto conseguenziale, anche se non impugnato.
Tale effetto discende dall’unitarietà della sequenza procedimentale.
Quando è necessaria l’impugnazione dell’atto acquisitivo
La sentenza chiarisce che l’impugnazione autonoma dell’atto di acquisizione:
✅ è sempre consentita se l’ingiunzione a demolire è stata tempestivamente impugnata
– sia per vizi propri
– sia per vizi derivati dall’atto presupposto;✅ è consentita anche se l’ingiunzione non è stata impugnata, ma solo per vizi propri;
❌ non è mai obbligatoria quando l’ordinanza di demolizione sia stata tempestivamente contestata.
In tale ultima ipotesi, la mancata impugnazione dell’atto acquisitivo non fa venir meno l’interesse alla decisione sul ricorso principale.
Effetti della pendenza del ricorso contro la demolizione
Un ulteriore profilo affrontato riguarda l’efficacia dell’atto acquisitivo adottato nelle more del giudizio sull’ingiunzione a demolire.
Il Consiglio di Stato afferma che:
- la pendenza del ricorso non incide sulla legittimità dell’acquisizione;
- tuttavia, ne congela temporaneamente l’efficacia, in ragione del vincolo genetico che lega i due atti.
Non si configura una clausola di stand still in senso tecnico, ma un effetto sospensivo di fatto.
Principio di diritto
L’acquisizione al patrimonio comunale costituisce una reazione sanzionatoria automatica all’inottemperanza all’ordine di demolizione; ne consegue che, in presenza di un ricorso tempestivo avverso l’atto presupposto, l’impugnazione dell’atto conseguenziale non è necessaria e l’eventuale annullamento del primo travolge il secondo.
📌 Conclusioni operative
La pronuncia offre indicazioni rilevanti in chiave difensiva:
- rafforza la tutela del privato contro duplicazioni processuali inutili;
- valorizza il principio di economia dei mezzi di tutela;
- conferma la centralità dell’atto presupposto nella sequenza sanzionatoria edilizia.
- L’atto di acquisizione al patrimonio comunale è sempre impugnabile?
Sì. L’atto di acquisizione al patrimonio comunale è sempre impugnabile per vizi propri. Inoltre, qualora sia stata tempestivamente impugnata l’ordinanza di demolizione che ne costituisce il presupposto, l’atto acquisitivo può essere contestato anche per vizi derivati.
- È obbligatorio impugnare l’atto di acquisizione se si impugna l’ordinanza di demolizione?
No. Secondo il Consiglio di Stato, l’impugnazione dell’atto di acquisizione non è obbligatoria quando l’ordinanza di demolizione sia stata tempestivamente impugnata, poiché l’eventuale annullamento dell’atto presupposto determina automaticamente la caducazione dell’atto consequenziale.
- Cosa accade all’atto di acquisizione se l’ordinanza di demolizione viene annullata?
L’annullamento dell’ordinanza di demolizione comporta la caducazione automatica dell’atto di acquisizione al patrimonio comunale, anche qualora quest’ultimo non sia stato autonomamente impugnato, in virtù del nesso di presupposizione necessaria che lega i due provvedimenti.
- La pendenza del ricorso contro l’ordinanza di demolizione incide sull’efficacia dell’atto di acquisizione?
Sì, ma solo sul piano dell’efficacia. La pendenza del ricorso non incide sulla legittimità dell’atto di acquisizione, ma ne congela temporaneamente l’efficacia, in considerazione della stretta interdipendenza genetica tra i due atti.
- L’atto di acquisizione al patrimonio comunale comporta valutazioni discrezionali da parte del Comune?
No. L’atto di acquisizione costituisce una sanzione automatica e vincolata che consegue di diritto all’inottemperanza dell’ordine di demolizione, senza che residuino margini di discrezionalità amministrativa in capo all’amministrazione comunale.
